Consejos para comprar o vender una vivienda sin perderse

Por circunstancias personales estos últimos meses hemos pasado por el procedo de vender y comprar vivienda y hemos entrado en contacto con diversas agencias y portales inmobiliarios. Después de nuestra propia experiencia, hemos pensado que podría ser interesante hacer una reflexión acerca de unos cuantos puntos del proceso que no debemos olvidar especialmente cuando utilizamos los servicios de una de estas agencias o portales, tanto si somos compradores como si somos vendedores.

Empezamos por el segundo de los supuestos. Cuando queremos vender un inmueble de nuestra propiedad, dos son las dudas que inicialmente se nos pueden plantear: ¿Cuál es el precio al que debe salir al mercado? y ¿Qué vía utilizar para publicitarlo y ponerlo a la venta?

Si no tenemos idea del valor de nuestro inmueble y de cuál puede ser el precio correcto de mercado, la mejor opción, sin duda, es acudir a un especialista que nos haga una peritación. No obstante, esta opción no es barata y el perito nos va a cobrar una determinada cantidad por realizar su informe.

Otra posibilidad es acudir a una agencia inmobiliaria para que, conforme a su experiencia, nos vean el piso y lo pongan a la venta en un precio de mercado. Esta opción tiene sus inconvenientes. Es fundamental que acudamos a más de una agencia para comparar opiniones y sacar nuestra propia conclusión. Si no nos convence lo que nos dicen (a nosotras nos pasó y por mucha diferencia), es recomendable visitar los principales portales inmobiliarios por Internet y ver inmuebles de las mismas características en nuestra misma zona para sacar una idea aproximada de los precios de bienes con características similares y no irnos de precio por arriba ni por abajo.

Al fin y al cabo, la última palabra en materia de precio la tenemos nosotros.

En cuanto a los sistemas que tenemos para publicitar nuestro inmueble, contamos básicamente con tres: publicitarlo por nuestra cuenta, acudir a una agencia inmobiliaria o a un portal de los que ofrecen sus servicios por Internet.

Estas últimas suelen permitirnos poner nuestro anuncio de forma gratuita pero no todas. Algunas nos exigen darnos de alta a través de una llamada o un mensaje de texto que no son gratuitos. Todas tienen la opción de promocionar nuestros anuncios previo pago de una determinada cantidad. Si vamos a dar de alta nuestro inmueble a través de alguna de ellas, es importante contar con todos los datos y fotos de las diversas estancias antes de empezar el proceso. Son más atractivos los anuncios que cuentan con plano o incluso con un vídeo. A partir de ahí hay que estar pendiente de nuestro correo electrónico porque nos van a pedir la confirmación de que el inmueble sigue en venta cada cierto tiempo y porque es donde nos van a llegar, en la mayor parte de los casos, peticiones de información o de visitas.

Si acudimos a los servicios de una agencia inmobiliaria, estos nunca son gratuitos. Perciben como honorarios un porcentaje del precio de la venta. Es importante conocer este porcentaje desde el principio y tener cuidado de no dejarles en exclusiva el bien. Si lo hiciéramos así no podríamos acudir a los servicios de otra inmobiliaria en el plazo pactado o incluso, en algunos casos, venderlo por nuestra propia cuenta si encontramos un comprador. Algunas, si trabajan con exclusividad, cobran comisión aún no siendo ellos los intermediarios. Desde nuestro punto de vista lo interesante para proceder a una venta más rápida es que el bien pueda estar en varias agencias o portales al mismo tiempo y que no perdamos la oportunidad de venderlo por nuestra cuenta. En ocasiones algún amigo, familiar o simple conocido puede estar interesado.

Lo ideal es firmar una hoja de encargo en la que es recomendable que consten al menos los siguientes datos:

* El precio del inmueble o de la renta. En este punto, tal y como indicamos, es importante contar con una idea previa ya que pueden inflar el precio para captarnos como clientes o bajarlo más de lo necesario para facilitar una rápida venta y percibir más rápidamente sus honorarios.

* Sus honorarios. Normalmente consisten en un porcentaje sobre el precio final de venta. Hay que aclarar si ese porcentaje se aplica sobre el precio por el que se va a anunciar el inmueble o en ese precio ya está incluido, es decir, que del precio que abone el comprador, tendremos que deducir el importe que se va a llevar la agencia. También es esencial determinar que estos honorarios se devengan en caso de que la venta y no si se trunca a lo largo del proceso por cualquier motivo.

* La forma en que se va a publicitar el inmueble: página Web de la agencia, otras páginas inmobiliarias, carteles… Es interesante acordarlo porque pueden existir algún tipo de publicidad que no deseemos realizar.

* La manera en que se va a proceder a enseñar el inmueble. Si dejamos en manos de la inmobiliaria la iniciativa con entrega de llaves de la vivienda o podemos estar presentes en cada visita. Si es una vivienda amueblada o donde aún estamos residiendo aconsejamos que no perdamos el control de nuestras llaves y nuestra privacidad y las visitas se realicen previo concierto entre todas las partes. En cualquier caso, es imprescindible que nos informen periódicamente de la situación de nuestro inmueble.

* La exclusividad. Tal y como hemos indicado hay agencias que nos van a proponer esta cláusula. Nosotras no la aconsejamos salvo circunstancias muy concretas. No obstante, si optamos por hacerlo de esta manera recomendamos que el plazo de exclusividad sea corto, de entre tres y seis meses como mucho.

* Seguro de responsabilidad civil. Es interesante que la agencia cuente con un seguro de responsabilidad civil que pueda cubrir una actuación negligente por su parte.

* Otras condiciones. Hay que leer muy bien la hoja de encargo o contrato que firmemos con la agencia, incluso la letra pequeña, para tener muy claro a qué nos estamos comprometiendo y no llamarnos a engaño posteriormente.

* Factura con IVA. Cuando finalice nuestra relación con la agencia y abonemos los honorarios deben entregarnos una factura legal, que incluya el IVA, con el desglose de sus honorarios para que podamos comprobar que se corresponde con lo inicialmente pactado.

Y ya, por último, antes de ponerlo a la venta, es importante que desde el principio contemos con la correspondiente certificación energética del inmueble. Nos la tiene que hacer un técnico especializado y es un requisito necesario para publicitar el inmueble y para su posterior venta. Una vez hecha cuenta cuenta con una validez de diez años. Al existir tanto margen de tiempo no hay ninguna razón para no contar con ella desde el principio y así evitar cualquier inconveniente.

Si, por el contrario, somos futuros compradores y estamos buscando vivienda, debemos acudir a los mismos canales para buscar el inmueble que se ajuste a nuestras expectativas. Nuestra primera recomendación es acudir a alguna de las páginas que ofertan por la red. Podemos ver fotos y precios de los bienes en venta que tengan las características que buscamos en la zona elegida. Aunque no encontremos nada que nos pueda gustar, obtenemos una información de la situación de mercado que nos va a servir a la hora de buscar por otras vías.

Si acudimos a una agencia inmobiliaria, esta nos va a hacer firmar un documento con las visitas que realicemos. Es lo habitual para justificar que hemos conocido el inmueble a través de su gestión y, por tanto, proceder a cobrar en su momento sus honorarios.

En cualquiera de los casos, utilicemos la vía que utilicemos, es muy importante conocer bien la situación del inmueble antes de dar el paso de ofrecer el pago de ningún de señal, de cerrar ningún acuerdo o de firmar ningún contrato. Es esencial comprobar metros, estado de pagos a la comunidad de propietarios y si esta tiene pendiente el pago de alguna derrama futura, si quién nos lo vende es realmente el propietario, si el bien tiene alguna carga, si está alquilado, si existe en los estatutos del edificio alguna limitación que sea importante para nosotros como, por ejemplo, la no tenencia de animales o la imposibilidad de realizar algún tipo de actividad en el bien, cuál es su calificación energética...

Estamos haciendo una inversión importante y no debemos llevarnos sorpresas.

Tanto si estáis en una posición como en otra, comprador o vendedor, no debemos olvidar hacer cada paso correctamente. No es una cuestión de suerte, es esencial hacerlo bien.