La actualización de la renta en el contrato de arrendamiento

Cuándo, cómo y cuánto me pueden subir anualmente la renta. 

A nadie se le escapa que la situación del acceso a la vivienda es hoy en día especialmente complicado por múltiples factores y, si nos centramos en el arrendamiento, es posible que aún más. El principal punto que dificulta este acceso es, como no podía ser de otra manera, el precio de los alquileres y el problema se agudiza cuando, tras haber podido conseguir un contrato de arrendamiento, pasa el tiempo y llega el momento de actualizar el importe mensual de renta.

La mayor parte de los contratos de arrendamiento establecen subidas anuales cuya cuantía se hace depender de las variaciones del IPC. Las dificultades comenzaron a aparecer cuando la inflación hizo que se dispararan las cifras de este índice y, por tanto, su repercusión en el precio de los alquileres al aplicarlo a los incrementos anuales. Como los efectos prometían resultar insostenibles para muchas familias, se dictó el Real Decreto Ley 6/2022 en el que se introdujo una limitación extraordinaria en las actualizaciones de renta aplicando, en lugar del IPC, el ICG (Índice de Garantía de Competitividad). Estas limitaciones de subida de la renta se mantienen actualmente en aplicación de la Ley 12/2023 reguladora del derecho a la vivienda. ¿Cómo es su aplicación práctica? O, dicho de otro modo, ¿Cuánto me pueden subir la renta este año?

• Echar un vistazo al contrato de arrendamiento. El primer paso es hacer una revisión de nuestro contrato de arrendamiento. Casi con toda seguridad este incorpora una cláusula regulando la actualización y lo más habitual es que la actualización prevea realizarse conforme a las variaciones del IPC, no obstante, hay que comprobarlo. La no inclusión de este tipo de cláusula puede tener importantes consecuencias en función de la fecha del contrato de arrendamiento.
• Momento de la revisión. La actualización no funciona de manera automática. La ley establece que puede solicitarse por arrendador o por arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato y comienza a ser efectiva desde el mes siguiente a la fecha en que se efectúe la notificación. En cuanto a la forma de notificación, es importante que quede constancia de la recepción. Lo ideal es mediante burofax con acuse de recibo. No obstante, el Tribunal Supremo acepta incluso que se efectúe por una nota en el recibo de pago de la mensualidad precedente.
• Límites aplicables este año. Aun cuando se haya pactado que la subida se realice conforme al IPC, la subidas a realizar a lo largo de este año 2024 son susceptibles de acuerdo entre las partes pero tienen como límite máximo el 3%. El año pasado este límite se vinculaba al Índice de Garantía de Competitividad y fue del 2%. A partir del año 2025 está previsto que se vinculen a un índice de referencia específico que se creará al efecto con la finalidad de controlar el crecimiento de los importes de las rentas.
• ¿Y si el IPC es inferior? Es una cuestión que la ley no deja perfectamente resuelta. Desde nuestro punto de vista, como el límite del 3% se crea precisamente como un límite máximo y con la finalidad de evitar incrementos excesivos que se venían ocasionando al aplicar el IPC de los últimos años, si este IPC anual es inferior, entendemos que que debe ser este el que se aplique en atención a la propia esencia y razonamiento de la ley.
• ¿Se aplica a todos los contratos? En principio las limitaciones se encuentran previstas para los arrendamientos urbanos hechos dentro del marco de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos. Sin embargo, dado que es una medida para proteger a los arrendatarios, podría ser también defendible aplicarla a los contratos de renta antigua tomando como base este argumento.
• Un último consejo: Si somos arrendatarios y nos llega la notificación del arrendador con la subida de la renta hay que comprobar: nuestro contrato, si es correcta la fecha en que se está efectuando y el último IPC publicado a la fecha en que proceda realizar la actualización. Con toda esta información podremos valorar si lo que se nos está requiriendo es correcto o podemos discutirlo en función de los límites que hemos comentado.

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